Aquisição de imóveis rurais – cuidado nas questões ambientais

Por Roberto Mendonça

Roberto Mendonça, advogado, é sócio na Ferragut Mendonça Advogados e idealizador e sócio do Agro Family Office

Com a modernização das relações comerciais, facilitadas pela ágil troca de informações e documentos, os contratos de venda e compra envolvendo imóveis rurais cada vez mais unem pessoas de diferentes regiões e costumes, não sendo raro uma das partes, em regra a compradora, sequer conhecer a região do imóvel a ser adquirido.

Dessa forma, alguns cuidados são extremamente necessários no momento da elaboração do contrato, uma vez que o sucesso do negócio entabulado exige que os contratantes tenham total conhecimento das circunstâncias, responsabilidade, direitos e deveres ali convencionados.

De maneira sintética, vamos apontar alguns dos requisitos mais importantes, do ponto de vista ambiental, a serem levados em consideração no momento de fechar o negócio:

  1. INSCRIÇÃO NO CAR – Criado pelo artigo 29 da Lei 12.651/12, trata-se de uma plataforma eletrônica onde os imóveis rurais serão obrigatoriamente registrados compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento. A inscrição é imprescindível para que o imóvel seja declarado regular perante os órgãos ambientais, ou então, que lhe sejam oferecidos os meios de regularização legalmente previstos.
  2. AÇÕES JUDICIAIS EM TRÂMITE – Também de grande importância no momento da negociação é a pesquisa minuciosa sobre ações que recaiam sobre o imóvel ou seu proprietário, sendo necessária uma análise do conteúdo das mesmas, uma vez que podem gerar obrigações civis que recaiam sobre o aquele que seja proprietário no momento de seu cumprimento, ainda que não tenha sido parte integrante da ação judicial, além do negócio poder ser discutido em ações de fraude a credores e a execução.
  3. AUTUAÇÕES JUNTO A ÓRGÃOS AMBIENTAIS – Autuações administrativas também são recorrentes no cotidiano do imóvel rural, e em virtude de algumas alcançarem vultuosas quantias, bem como uma possível restrição de uso, no caso de APP – Áreas de Preservação Permanente e Reserva Legal, se torna essencial o levantamento da existência e análise criteriosa do teor destas.
  4. PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS NO MP – Não raro o imóvel rural está sendo objeto de investigações do Ministério Público para apuração da existência de ilícitos ambientais, havendo muitos casos de assinatura de TAC (Termo de Ajustamento de Conduta), motivo que se torna fundamental a sua verificação, para conhecer a existência e o alcance dos compromissos firmados ou em investigação em trâmite.
  5. REGULARIDADE DA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA – No que se refere a questão ambiental, vários imóveis estão sendo regularizados com a compensação de reserva legal, que deve estar regularmente averbadas na matrícula, o que precisa ser verificado.
    Vislumbra-se assim que, atualmente, as questões ambientais ligadas ao imóvel são cruciais para uma negociação bem sucedida, uma vez que possui legislação específica e extremamente rígida a ser atendida, todavia não vem prevista em um código organizado e se encontra dispersa em diversas leis/decretos/resoluções, gerando inúmeras possibilidades para frustrar o sucesso da negociação com surpresas desagradáveis posteriores.

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